《买个好房子（知乎「一小时」系列 HOUR：024）》读后感3500字
1.二手房。
买个好房子（知乎「一小时」系列 HOUR：024）
徐斌
◆ 选择城市
成都的房价和北上广相比简直就是渣渣，而且有快速公交和地铁，交通也便利，感觉目前在成都买房还是很不错的。
>> 而且有的城市现在也能提供不错的就业机会——尤其推荐四川成都和浙江杭州——吃得好玩得好，工作也不难找，可谓是京沪广深之后的不二选择。
◆ 选择房源
地段感觉是影响房价最大的因素
>> 位置、交通、单价、面积、户型。这些都是最基础的。我们先从位置开始。
我怎么记得是七层以上必须修电梯，很多老房子都是七楼
>> 政府集中建造了很多六层的房子（六层以上就必须修电梯了）
买二手房的也可以参考一下质量和期限，见过经济适用房开裂的，也见过80年代的老房子，住得很好的，太老的房子可能会拆迁也可能过了年限重新缴纳土地出让金的。
>> 如果按照建筑质量来排序的话：最好的房子是单位给自己员工（领导）盖的房子，其次是老旧小区，然后是开发商的房子，再然后是经济适用房和两限房，最差的是回迁房。
>> 买二手房的业主，很可能是从被维权（物业维权、交房维权、漏水、采光维权、噪音维权、空气质量维权）搞怕了的业主手里买，进去之后才发现跟想的不太一样，合同又没写，法律也没规定这属于侵权行为。
>> 怎么能看出来小区物业好不好呢？五个办法：
1. 有没有业委会；
2. 小区楼道干不干净；
3. 电梯好不好用（适用于 8 年及以上的小区）；
4. 是不是谁都能进（安保是否严密）；
5. 业主论坛，看看有没有业主正在维权。
◆ 选择房子
>> 一个房子在小区的什么地方算好呢？安静，私密，景观。
很多房子又要动静分区，干湿分区，这不是矛盾了吗？还是看自己吧。
>> 现在的两居室，比较先进的户型是卧室不要挨着——中间隔着客厅。因为室内的墙壁是比较薄的，隔音效果不好，如果两个卧室挨着，小两口在主卧，隔壁睡着孩子，夜深人静的时候爸爸妈妈做点什么孩子都能听到。
◆ 选择中介
>> 我给购房人三个建议：
1. 不要太信任你的中介；
2. 找多个中介看房；
3. 找大的中介。
◆ 交易流程
>> 下面介绍一下二手房交易的大概流程：
1. 看房（看房确认书）
2. 签合同（存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同）
3. 资格审查
4. 网签
5. 支付首付
6. 贷款（银行面签）
7. 过户
8. 交房
9. 业主迁出户口
>> 但是法律上有两件事不能强迫业主，一是配合办理贷款，法警不可能拷着业主去银行陪你办手续；二是迁出户口，法院会以迁户口归公安局管为由拒绝给你立案，而公安局没有业主配合不会为你迁走业主的户口，除非你有法院判决。这样皮球一提就是死循环，中场哨声响起前不会有进球的，基本可以离场了。
◆ 税费
>> 税费大体上有以下几种：
1. 增值税（营业税）、个税、契税；
2. 印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金；
>> 一般情况下，一次购房 90 平米以下按 1% 税率征收，90-140 平米 1.5%，140 平米以上 3%；二次购房都是 3%，不分面积。
>> 避税会不会有风险，法院的态度是这块不归他们管。阴阳合同是不是无效，法院的态度是以实际交易价格而不是以网签价格为准，合同有效
◆ 签约
买二手房，长知识了
>> 第一次见面要做几件事：
1. 搞清楚业主的工作单位。
2. 看房本；
• 看产权性质：商品房还是经济适用房；
• 看土地使用年限：划拨还是出让，剩下多少年；
• 看房主姓名、身份证号；
• 看共有情况；
• 看抵押情况；
• 看房本上的建筑面积和套内建筑面积；
• 看房产证上的图纸和实际是否一致；
3. 如果第一次见面前没有机会看房：
• 感受一下各个房间的噪音；
• 问清楚那些墙是不是承重墙；
• 观察一下是否有明显的漏水痕迹；
• 感受一下室内采光。
有平台的房间，一定要看看平台是否高于室内，否则下雨时会雨水倒灌。
4. 见到所有业主：
• 如果业主是两口子，房本上只有一个人的名字，这个人必须在场；
• 如果业主是两口子，房本上有两个人的名字，要见到两个业主同时在场；
• 如果业主是老人，见到的是子女，应该要求见到老人，否则就不要买；
• 如果业主是老人两口子，且一方已经去世，就应当确保房产已经过户给在世老人，否则就等完成过户所有子女放弃继承之后再说。
5. 全过程录音。
>> 第一次见面要做几件事：
1. 搞清楚业主的工作单位。
2. 看房本；
• 看产权性质：商品房还是经济适用房；
• 看土地使用年限：划拨还是出让，剩下多少年；
• 看房主姓名、身份证号；
• 看共有情况；
• 看抵押情况；
• 看房本上的建筑面积和套内建筑面积；
• 看房产证上的图纸和实际是否一致；
3. 如果第一次见面前没有机会看房：
• 感受一下各个房间的噪音；
• 问清楚那些墙是不是承重墙；
• 观察一下是否有明显的漏水痕迹；
• 感受一下室内采光。
4. 见到所有业主：
• 如果业主是两口子，房本上只有一个人的名字，这个人必须在场；
• 如果业主是两口子，房本上有两个人的名字，要见到两个业主同时在场；
• 如果业主是老人，见到的是子女，应该要求见到老人，否则就不要买；
• 如果业主是老人两口子，且一方已经去世，就应当确保房产已经过户给在世老人，否则就等完成过户所有子女放弃继承之后再说。
5. 全过程录音。
仲裁机构和法院不同。法院行使国家所赋予的审判权，向法院起诉不需要双方当事人在诉讼前达成协议，只要一方当事人向有审判管辖权的法院起诉，经法院受理后，另一方必须应诉。仲裁机构通常是民间团体的性质，其受理案件的管辖权来自双方协议，没有协议就无权受理。
>> 仲裁
>> 仲裁
>> 补充协议里面要涉及到的内容包括但不限于：
1. 业主有完全处置房屋的授权
2. 完整的交易流程
3. 资金监管
4. 如何解押
5. 税费的承担
6. 意外发生的解决方案
7. 户口的迁出
◆ 代征绿地
长知识
>> 什么是代征道路？让我们把历史倒回到上个世纪，二三十年前的计划经济时代。那个时代还没有开发商，只有各大机关作为盖房子的主体。机关向政府申请，在城市中划出一片地，盖上房子，就形成了一个个的小区。
盖房子可不是单纯把房子盖起来就行了，还要修路，把城市路网和小区路网连在一起，要通水、通电，要盖学校、医院、警察局、消防站。政府没有这么多钱修路，所以当时的政策是，谁要盖房子，谁就要负责替政府修路。替政府修路，路要占用土地，占用土地就要进行征地，所以盖房子的机关单位代政府征地修建道路——简称代征道路。
>> 什么是代征道路？让我们把历史倒回到上个世纪，二三十年前的计划经济时代。那个时代还没有开发商，只有各大机关作为盖房子的主体。机关向政府申请，在城市中划出一片地，盖上房子，就形成了一个个的小区。
盖房子可不是单纯把房子盖起来就行了，还要修路，把城市路网和小区路网连在一起，要通水、通电，要盖学校、医院、警察局、消防站。政府没有这么多钱修路，所以当时的政策是，谁要盖房子，谁就要负责替政府修路。替政府修路，路要占用土地，占用土地就要进行征地，所以盖房子的机关单位代政府征地修建道路——简称代征道路。
>> 作为购房者，看小区的时候要顺便关心一下小区里有没有代征道路——如果有，是在小区内还是小区外，假设路以后被打开，对你的生活有没有影响。律师建议如果有条件的话，就去政府调查一下小区的规划图纸，或者去小区物业那里要求看一下也是可以的，只不过物业的图纸不见得准确，他们有准确的图纸却未必给咱们看，这个图纸叫做小区用地规划图，是建设用地规划许可证的附图。或者查看小区土地出让合同的附件：建设项目规划条件一般也能找得到。
◆ 回迁房
买房子，永远不要贪便宜，真的
>> 安置房的市场价格，一般来说要比周边房价低 10% 到 30%。具体的价格来说，不能全听中介公司忽悠或者业主的标价，这种房子不是比市场价便宜，不要天真地以为买它你就赚了。实际上这种房子有很多问题，便宜是应该的，如果不是专业人士，投资这种房子很容易上当。
>> 安置房的市场价格，一般来说要比周边房价低 10% 到 30%。具体的价格来说，不能全听中介公司忽悠或者业主的标价，这种房子不是比市场价便宜，不要天真地以为买它你就赚了。实际上这种房子有很多问题，便宜是应该的，如果不是专业人士，投资这种房子很容易上当。
◆ 商住两用房
住宅与公寓在使用上的不同
>> 一般你在网上看说买这房子有什么风险，多会告诉你没有民水民电啊，没有学区啊，没有燃气之类的
>> 一般你在网上看说买这房子有什么风险，多会告诉你没有民水民电啊，没有学区啊，没有燃气之类的
◆ 违建
大多数房子都是顶跃，或者顶跃屋顶花园
>> 一是把顶层做成复式结构，买一层送一层；二是买房子送「露台」。
>> 一是把顶层做成复式结构，买一层送一层；二是买房子送「露台」。
>> 说得更简单明确一些：只要是房本上有的都是合法的，而基本上房本上没有的，开发商说送的，基本都是违法的、没有产权的。